Jó, ha van: közjegyzői okiratba foglalt „kiköltözési nyilatkozat”
Egy bérlemény kiadásakor fontos már előre felmérni a bérbeadással járó kockázatokat is. Egyik ilyen lehet, hogy a bérlőnk elmarad a bérleti díjjal, vagy nem fizeti a közüzemi díjakat, sőt, akár többszöri felszólítás ellenére sem teljesít. Szeretnénk őt távozásra bírni, de a bérlő erre nem hajlandó. Mit tehetünk?
Legjobb, ha már előre, a szerződés megkötésekor gondolunk erre a kockázatra, melyre megoldást jelenthet a közjegyzői okiratba foglalt „kiköltözési nyilatkozat”. Ez egy olyan egyoldalú kötelezettségvállalás a bérlő részéről, melyben a bérlő azt vállalja, hogy a bérleti szerződés megszűnésekor – történjen az bármilyen okból is – az ingatlanból kiköltözik. Ennek a nyilatkozatnak a jelentősége abban áll, hogy közvetlenül végrehajtható, így a hosszadalmas, idegőrlő pereskedés elkerülhető vele.
Bár ennek a nyilatkozatnak a közjegyzői okiratba foglalása a bérleti időszak alatt bármikor megtehető, mégis célszerű, ha erre már közvetlenül a szerződés megkötését követően, de még a bérlemény birtokbaadását megelőzően kerítünk sort.
Az év végéhez közeledve a munkáltatónak számba kell vennie többet között azt is, hogy a munkavállalóinak a naptári évben járó szabadságot kiadta-e, ugyanis azt (az apasági és a szülői szabadságot kivéve) a tárgyévben, december 31-ig kell kiadni. Ez munkáltatói kötelezettség, de természetesen nem mellőzheti a munkavállaló előzetes meghallgatását.
A szabadságnak ugyanis van egy olyan része (feltéve, hogy nem a munkaviszony első három hónapját tölti a munkavállaló), évente hét munkanap, amelyet legfeljebb két részletben, a munkavállaló kérésének megfelelő időpontban kell kiadni. Ezt az igényét a munkavállaló legalább 15 nappal a szabadság kezdete előtt kell, hogy jelezze.
Ezen felül a szabadságot – eltérő megállapodás hiányában – úgy kell kiadni, hogy évente egy alkalommal, legalább 14 egybefüggő napra mentesüljön a munkavállaló a munkavégzési és rendelkezésre állási kötelezettség alól. Ebbe az időtartamba nemcsak a szabadságként kiadott napok számítanak bele, hanem a heti pihenőnapok, munkaszüneti napok, valamint az egyenlőtlen munkaidő-beosztás szerinti szabadnapok is. Különösen év vége előtt fontos a munkáltatónak ellenőriznie a kiadott napok számát, hiszen a szabadság kiadásának időpontját legkésőbb a szabadság kezdete előtt 15 nappal közölnie kell a munkavállalóval.
Mit tehetünk, ha nem készült ilyen nyilatkozat?
Ha megszűnik a bérleti jogviszony és a bérlő az ingatlant nem hagyja el, úgy a továbbiakban „önkényes lakásfoglalónak” minősül, aki úgy foglal el, vagy vesz birtokba lakást, hogy annak használatára semmilyen jogcímmel nem, vagy már nem rendelkezik.
Ahhoz, hogy eredményt érjünk el, első lépésként fel kell szólítani az „önkényes lakásfoglaló” bérlőt. Bár ezt megteheti maga a bérbeadó is, de egy ügyvédi felszólító levél nagyobb eséllyel vezet eredményre, hiszen az elmaradt díjak, költségek megfizetésére történő felszólítás mellett az ügyvéd további következményekre is felhívja a bérlő figyelmét (pl. a kiköltözés elmulasztásának következményeire, a késedelmi kamatfizetésre, a bérleti szerződés megszűnését követő használati díj követelésre stb.), valamint megteszi a megszüntetéssel kapcsolatos nyilatkozatot is.
Ha a felszólítás nem vezet eredményre, akkor nem marad más hátra, mint a bírósági eljárás az önkényesen elfoglalt lakás kiürítése iránt.
Ha a lakásbérlet határozott időre szólt és a határozott idő leteltét követőn a bérlő nem költözött ki, úgy a lakás kiürítése egy speciális, nemperes eljárásban kérhető a bíróságtól. Itt azonban fontos tényező az idő, mert az eljárást a bérbeadó a határozott idő leteltét követő 60 napon belül kérelmezheti. Mivel a határidő jogvesztő, ez a rövidebb határidővel lefolytatásra kerülő eljárás a 60. napot követően már nem indítható meg, ezért a gyorsaságnak, az időben meghozott döntéseknek nagyon fontos szerepe van.
Minden egyéb esetben – pl. ha a határozott idejű szerződés lejártát követő 60. napon túl indítjuk meg az eljárást, vagy ha a bérleti szerződés felmondását követően a bérlő nem költözik ki és az ingatlan kiürítését szeretnénk kérni – már kizárólag peres úton érvényesíthető a kiürítés.
A fent megjelent cikk a teljesség igénye nélkül, figyelemfelhívó célzattal készült, mely nem minősül jogi tanácsadásnak. Javaslom, hogy mindig vegye figyelembe a cikk megjelenésének időpontját is, mivel a jogszabályok változása miatt a cikkben lévő információk egy későbbi időpontban már lehet, hogy nem aktuálisak!