Ingatlan adásvételt tervez?
Hosszú várakozás után hatályba lépett az új ingatlan-nyilvántartási törvény, mely bár vegyes érzelmeket kelt sokakban, egy új korszakot nyithat az ingatlan-ügyintézésben és számos előnye várható:
- Gyorsabb lesz az ügyintézés az automatizált döntéshozatalnak köszönhetően.
- Az eljárásban alkalmazott elektronikus aláírások és hitelesítések nagyobb biztonságot nyújtanak az eljáró feleknek.
- Az eljárás során a naprakész információk nyomon követése is biztosított az online rendszerben.
- Fenntarthatósági szempontú és környezetbarát az új eljárás, teljesen megszűnik a papír alapú benyújtás.
Az Ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény egyik újdonsága a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog, mely alapvetően a vevők érdekeit védő jogintézmény. A tulajdonjog-fenntartás a halasztott fizetéses ingatlanügyletek egyik fontos szereplője, hiszen lehetőséget biztosít az eladónak arra, hogy az ingatlanon fennálló tulajdonjogát a teljes vételár kifizetéséig fenntartsa.
Az ingatlan tulajdoni lapjára bejegyzett tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog az első hat hónapban fokozott biztonsági szerepet tölt be, hiszen védelmet nyújt a végrehajtással szemben is. Hat hónapot követően elidegenítési és terhelési tilalomként tud érvényesülni, így korlátozva az eladó rendelkezési jogát. Jelentősége abban áll, hogy az ingatlanügyi hatóság a vevői jog bejegyzését követő minden további eljárást (kérelem, bírósági elrendelés, hatósági felhívás) felfüggeszt a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelem elbírálásáig (de legfeljebb hat hónapos határidőig). Hat hónapot követően pedig az elidegenítési és terhelési tilalom hatálya alatt álló ingatlan esetében minden további szerződésen alapuló további jogot csak a tilalom jogosultjának hozzájárulásával lehet bejegyezni.
A végrehajtási jog kapcsán ugyanakkor fontos megjegyezni, hogy ennek a bejegyzését nem a tulajdonos beleegyezésével és nem is szerződés alapján igénylik, így ennek bejegyzésével szemben csupán 6 hónapig védettek a vevők, ezt követően ez a fokozott védelem már megszűnik.
Amennyiben az adásvételi szerződésben vállalt feltételek teljesülnek, a felek maradéktalanul teljesítik szerződéses kötelezettségeiket, azaz a vételár megfizetésre kerül és az egyéb feltételek is teljesülnek, úgy az ingatlan adásvétel teljesedésbe meg, az ügylet lezárható. Ennek megfelelően a vevő tulajdonjogának bejegyzése megtörténik az ingatlan tulajdoni lapjára, mégpedig a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog ranghelyén. Ez is jól mutatja, hogy a bejegyzett tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog elsőbbséget biztosít más jogokkal szemben. Bár a határozatlan időre kikötött vevői jog öt év után törlésre kerül, de lehetőség van annak ismételt bejegyzésére a felek megállapodása alapján.
Ha ingatlan adásvételt tervez, fontos az alapos felkészülés, tájékozódás, és elengedhetetlen a megbízható, ingatlan-nyilvántartási ügyben eljárásra jogosult ügyvédi segítség igénybevétele.
Ingatlan adásvétellel kapcsolatos kérdésével keressen bizalommal elérhetőségeimen.
A fent megjelent cikk a teljesség igénye nélkül, figyelemfelhívó célzattal készült, mely nem minősül jogi tanácsadásnak. Javaslom, hogy mindig vegye figyelembe a cikk megjelenésének időpontját is, mivel a jogszabályok változása miatt a cikkben lévő információk egy későbbi időpontban már lehet, hogy nem aktuálisak!