Foglaló vagy előleg? Mikor melyik a jó választás?
Ingatlan adásvétele kapcsán nagyon gyakran felmerül kérdésként az eladó és a vevő között, hogy foglaló vagy előleg átadására-átvételére kerüljön-e sor? Annak érdekében, hogy az adásvétel valamennyi fél számára biztonsággal, megelégedéssel záruljon, pontosan ismerni kell a különbséget a foglaló és az előleg között, különös tekintettel arra, hogy mikor jár vissza, vagy éppen mikor nem jár vissza az átadott előleg vagy foglaló.
Elsőként fontos tisztázni, hogy a foglaló és az előleg egymással nem vagylagos viszonyban álló fogalmak, ugyanis nem azt kell eldöntenünk, hogy vagy az egyiket, vagy a másikat adjuk-e át, vagy az egyik helyett a másikat alkalmazzuk. A kérdés sokkal inkább abban rejlik, hogy hogyan készüljünk fel arra az esetre, ha a szerződés valamilyen oknál fogva meghiúsul, és ilyen helyzetben hogyan szeretnénk a szerződést lezárni és egymással elszámolni.
Először is … az előleg
Amennyiben a felek megállapodnak a vételárban, megállapodhatnak abban is, hogy a vevő nem egyösszegben, hanem részletekben teljesít. A teljes vételár kiegyenlítéséig minden így megfizetett összeg vételár előlegnek minősül, legyen ennek bármi is a neve a felek közötti megállapodásban (akár vételárrész, vételár részlet, vételár előleg, vagy éppen előleg). Az ilyen vételárrészletnek semmilyen különleges többlet tulajdonsága, funkciója nincsen. Ezért, ha a szerződés meghiúsul, megszűnik, úgy valamennyi már megfizetett vételárrész visszajár a vevőnek. Nincs annak jelentősége, hogy milyen okból szűnt meg a szerződés, az eladó köteles a már megfizetett vételárrészleteket, azaz előleget visszafizetni.
De ezek után mikor kell következményekkel is számolni?
Itt jön képbe a foglaló. A foglaló (általában) a szerződéskötéskor átadott pénzösszeg, mely az előleghez hasonlóan beleszámít a vételárba, ugyanakkor többlet szerepe, hogy megerősítse, biztosítsa az adásvételi szerződés felek általi teljesítését. Szerepe akkor mutatkozik meg igazán, ha meghiúsul a szerződés. Ennek megfelelően, ha a szerződés teljesítése elmarad és ezért a vevő felelős, úgy az eladónak átadott foglalót a vevő elveszíti. Azonban, ha a szerződés teljesítésére az eladónak felróható okból nem kerül sor, úgy a kapott foglalót kétszeres összegben kell visszafizetnie. Előállhat olyan helyzet is, hogy mindkét fél felelős a szerződés meghiúsulásáért, vagy éppen egyik fél sem felelős, ilyenkor a kapott foglaló összege visszajár. Érdemes tudatosítani, hogy a vétlen félnek nem kell igazolnia azt, hogy bekövetkezett-e kára, vagy a kár mértéke eléri-e a foglaló összegét, mert a foglaló mindenképpen jár a vétlen félnek.
A különbség
A lényegi különbség tehát az előleg és a foglaló között abban mutatkozik meg, hogy míg az előlegnek nincs szankció funkciója, addig a foglalónak pontosan ez a szerepe. Azt, hogy ezzel a többlet szereppel a felek kívánnak-e élni vagy sem, a felek megállapodásának függvénye.
Számos tényező befolyásolhatja őket döntésükben, választásukban, ezért célszerű ezeket közösen mérlegelni, hogy a felek számára legmegfelelőbb megoldás kerüljön alkalmazásra. Olyan kérdéseket kell figyelembe venni, mint, hogy a vevő tudja-e teljes egészében finanszírozni a vételárat saját forrásból vagy sem, vagy éppen mennyire szeretnének nyomást gyakorolni a másik félre és bebiztosítani a szerződés teljesítését. De akár foglalót, akár előleget adunk, az jogszerűen csak szerződéssel vagy előszerződéssel adható, vételi szándéknyilatkozattal nem.
Ha ingatlan adásvételt tervez, fontos az alapos felkészülés, tájékozódás, és elengedhetetlen a megbízható, ingatlan-nyilvántartási ügyben eljárásra jogosult ügyvédi segítség igénybevétele.
Ingatlan adásvétellel kapcsolatos kérdésével keressen bizalommal elérhetőségeimen.
A fent megjelent cikk a teljesség igénye nélkül, figyelemfelhívó célzattal készült, mely nem minősül jogi tanácsadásnak. Javaslom, hogy mindig vegye figyelembe a cikk megjelenésének időpontját is, mivel a jogszabályok változása miatt a cikkben lévő információk egy későbbi időpontban már lehet, hogy nem aktuálisak!